かねてから、大家さん業に足を踏み入れたいと思い続けてきました。
しかし、なかなか貯まらない貯金。
大家さん業をはじめるには、ある程度まとまったお金がないとスタートできない。
お金が貯まらないうちは、地道に貯金が必要なのです。
しかし、どうしても大家さん業をスタートしたい。
貯金無しの私が大家業をスタートするドキュメントを記事にしてみたいと思います。
不動産物件を買うには
大家さんというと不動産物件を所有して、その不動産で収入を得る事業を言います。
家やアパート、駐車場などなど、様々な形態がありますから、大家さんの数だけ経営のカタチがあるのではないでしょうか？
その不動産、家やアパートなどの所有権利を買いますから、スーパーで食品を買うのとはわけが違います。
私の住まいは中古物件ですから、中古物件を買った経験はあります。
ただ、自分で住む家ではない家を買うのは、なかなか大変です。
数百万円、数千万円の家を買うのに、ポケットマネーで買える人は、そもそも不動産投資をする必要はないかもしれません。
ローンを組んで購入し、リノベーションして人に貸す。
私のような貯金の少ない人が不動産投資をするのはお金を借りて物件を購入する道が通常です。
通常、400万円〜1,000万円は貯めましょう。
と言われている大家さん業のスタートライン。
しかし、私のような子育て世代の年収300万円台の世帯で、400万円の貯金を貯めるなんて、気の遠くなる時間が必要です。
娘が3歳、息子が0歳。まだ見ぬ第三子がこれから生まれてくる我が家。
貯金ができる目処など、立ちようもありません。
お金を借りる先を考える
ふ貯金が無いのに不動産を買うには、リスクを負ってお金を借りる必要があります。
お金を借りるには、いくつかの道があるかと思います。
日本政策金融公庫
銀行
親族
などなど。
借りたものは返さないといけません。
これは絶対ですから、余裕ある返済計画でいきたいところです。
不動産投資のリスクというと、空室リスクや家賃の滞納など、お金が入ってこなくなる可能性を考えなければいけません。
そんな時に返済を待ってくれるのは親だけなので、私は親に融資をお願いに行きました。
具体的なお金の流れを表にする
返済の計画が立たないのに、「返します」と言っても説得力はありません。
いくら借りて、月々にいくら返すことができるのか。
私の場合は、300万円借りて、返済は一年後から、月々1万円ずつ返済。
三年後からは、年間20万円の返済を計画しています。
最終的な返済額は330万円。
ただ、空室や滞納などリスクがあるので、緊急事態には相談するということで。
なかなか了承を得られず
そもそもが投資ですから、投資なんて余裕がある資金を回して運用するもの。
お金を借りて投資する、なんていうのはおかしな話なわけで。
なかなかウンと言ってくれないのは当たり前のことと言えば当たり前のことでした。
父がウンと言わない理由
私が今回買おうとしている物件は、湯田というさつま町の中心部から外れた場所に位置しています。
車で10分、さつま町の中心部まで行くことができるので、駐車場があればいいだろうと思う私ですが、父は土地が街から外れているのが気に入らないのです。
物件自体も古く、手を相当入れなければ貸せる状態にはならず、なかなか気の遠くなる作業が待っています。
私としては、角地で日当たり良好、接道が広く運転しにくくないことと、駐車場スペースが2台、築深物件でも状態の良いこと、ということで良い要件を満たしている物件なので買いであると思っています。
あとは、値下げ交渉をどこを落としどころにするかというところでしょう。
大切な価格交渉
中古物件の購入は、さら地の購入とは異なり、価格交渉しやすい不動産であると言われています。
すぐに家が建てられるような状態の土地では、路線価という相場があって、路線価以下ではなかなか交渉しづらい状態にあります。
それが、中古物件の建っている土地では、価格交渉ができます。
木造建築の場合、22年程で法定耐用年数は0になってしまいます。
法定耐用年数と実際の価値とは別物なのですが、住宅ローンがつきにくいなど、法定耐用年数を過ぎた物件は交渉材料にはなりそうです。
思い切った言い値を言ってみる
価格交渉というのは、最初の言い値が肝心になってきます。
230万円の物件の価格交渉の場合、最初の言い値を200万円！と言ってしまうと、決して200万円以下で購入することはできなくなります。
押し込まれて215万円で決着。くらいでしょう。
それが、最初の言い値を100万円で！
というと、すごく驚かれるかもしれませんが、その後の話を優位に進めることができます。
200万円以下にはならない。
と言われた場合、じゃ、200万円で。
となれば200万円で購入できることになります。
価格交渉は最初の一手を、大胆に思い切って行きましょう。
安くしてくれたら買う、そうでなければ買わない。
物件を見る目を養うことは大切です。良い資産になる物件を見極めて購入したいものです。
そして、それと同じく価格交渉も慣れていかなければならないでしょう。
安くしてくれたら買います。安くしてくれなければ買いません。というスタンスは良いスタンスだと思います。
買わなければ元々です。
価格交渉で上手く安く購入できるなら、良い資産になるのは間違いないでしょう。
良い資産とは、払った金額よりもより多くの金額を生み出してくれる資産の事です。
払う金額が少なければ利回りの高い資産になります。
ただし、注意が必要なのは、価格交渉で売主さんを怒らせてしまうと、その物件を売主さんは私には売ってくれなくなるでしょう。
初手は思い切り、しかし怒らせてしまわないように気をつけて。という感じですかね。
まとめ
今住んでいる中古物件を購入した経験と、これから買う予定の不動産の話を書いてきました。
収益物件として所有している物件は、まだ0ですから、現実とかけ離れている部分もあるかと思います。
どうかご容赦ください。
これから、コツコツと収益物件を増やしていきたいと考えていますが、これからの話です。
第1棟目が肝心ですし、難しいですね。
頑張って大家さん業をスタートできるようにしていきたいと思います。
続編を随時更新予定です。
